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住房负担能力对策:增加供给

2019/10/21 10:30
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通过提高家庭借贷能力来提高住房负担能力的善意政策,也可能在无意中推高房价——最终导致购房者不得不借入更多资金,导致家庭债务增加。

世界各地的政策制定者都在担心住房负担力的问题。加拿大也不例外,它努力在温哥华和多伦多等房租高的城市提供可负担住房,对许多人来说,拥有住房的梦想已经破灭。

付得起首付的人通常会尽可能多地借贷,以便在市场上立足——这在财务上让他们自己吃紧,并导致了加拿大创纪录的家庭债务水平。

那么,政府如何才能帮助人们负担得起住房呢?IMF最新的员工报告建议增加住房供应以满足需求。

短期的补救措施可能并不总是奏效

增加加拿大可负担住房的供应并非易事。加拿大、捷克、瑞典和英国等在主要城市面临住房负担问题的国家发现,住房政策可能很快就会在政治上引起争议。

出于这个原因,政策制定者经常求助于短期解决方案。这些措施包括放松审慎监管,使家庭能够借更多的钱(更高的贷款收入比和贷款价值比),增加或引入抵押贷款利率成本的减税,以及直接补贴购房。

根据我们的研究,我们发现,即使是旨在通过提高家庭借贷能力来提高住房负担能力的善意政策,也可能在无意中推高房价——最终导致购房者不得不借入更多资金,导致家庭债务增加。

为什么?因为住房供应在短期内是固定的。因此,家庭借贷能力的任何提高都将增加对住房的需求,提高房价,最终使住房变得更难以负担。

这是我们在比较11个加拿大人口普查大都市地区的房价动态和家庭借贷能力(所谓的“可获得”房价)时发现的。

低利率推高了房价

如何计算“可获得”的房价?在我们最新的研究中,我们使用一个家庭从银行获得的最大抵押贷款来确定这个价格。

结果显示,大多数加拿大城市的房价中值都倾向于随家庭借贷能力的增长而增长,有时房价会超过借贷能力。

随着时间的推移,由于收入的增加和过去二十年抵押贷款利率的大幅下降,购房者能够借到更多的钱。因此,借贷能力的增加很快就反映在房价的上涨上。

在多伦多和温哥华就发生过这种情况,那里的房价涨幅远远超过了可获得房价的涨幅,导致房价在较长时期内被高估。

总体而言,这导致首付占收入的比例上升,并推动贷款与价值比率上升。

但是,由于抵押贷款利率没有下降,收入增长缓慢,加拿大的购房者将无法借到足够的钱来买房子。这将打压住房需求,并导致房价下跌,从而提高住房负担能力。然而,房价下跌可能会以剧烈而破坏性的价格下跌的形式出现,这是有风险的。

供应端的解决方案

为了更可持续地解决住房负担能力问题,加拿大的地区和联邦当局需要共同制定和实施一项全面的住房供应战略。

这将包括:

  • 加快建设用地交付速度;
  • 缩短建筑许可证的审批程序及重划分区;
  • 提高审批过程中所涉及步骤的透明度和确定性;
  • 确保开发计划有时限,以避免工程延误;
  • 重新评估租金管制政策,以改善出租物业的供应,并给予住户更多的居住选择;
  • 评估鼓励发展商兴建更多为特定用途而建造的房屋,以鼓励更均衡的租金供应组合。

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