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错综复杂的借贷和金融交易网络为房地产市场提供了支持。一切的基础，毫无疑问，是抵押贷款，通常也就是买房的贷款。

而要了解抵押贷款市场，就有必要了解抵押贷款证券化和担保支付的过程。当美国人贷款买房时，作为贷方的银行或储蓄机构通常会把获得抵押贷款还款的权利卖给两个政府支持企业（government-sponsored enterprises, GSEs），即房地美（Freddie Mac）和房利美（Fannie Mae）。

在金融危机期间，联邦政府接管了这两个以前的私人公司。这两家GSE发行带有隐性政府担保的债券，并与资本金一起形成抵押品池。这两家机构的抵押贷款支持证券（MBS）将利息和本金从住宅抵押品转移到投资者。这一过程被称为证券化，MBS可以让投资者分散投资并控制其风险敞口，最终让借款人享受到较低的利率。

证券化就是吸收不同的小证券（或者抵押品）然后打包产生更大，更多样化的同类的证券，这样的证券更容易以较低的价格进行交易。在证券化中，机构所占的份额超过97％。而待宣布（to-be-announced, TBA）市场是这些机构MBS的远期市场。超过90％的抵押贷款证券交易发生在TBA市场中。