如何理解澳洲本轮房地产周期?

2019/03/11 11:25
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澳洲本轮地产周期的核心驱动力是,面对人口增长的巨大变化,房地产市场供给缺乏灵活性,响应过于滞后。

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自2017年底以来,澳洲房价下跌了9%,已经回落至2016年9月的水平。在过去16个月中,房价下跌的月份就占据了14个。近日,澳大利亚央行行长Philip Lowe在演讲中分析了本轮地产周期的驱动因素,并表示,尽管房价下滑开始影响消费者支出,但经济能够应对当前的楼市低迷。Lowe押注劳动力市场的持续收紧,最终将带来更快的薪资增长,并有助于抵消地产价值下滑对居民支出的影响。央行认为目前最适当的办法是将现金率维持在1.5%的当前水平。

本文关键点:

  • 全国性的数据掩盖了不同城市的巨大差异,城市特有的因素在地产周期中发挥了重要作用。

  • 本轮周期的核心驱动力是,面对人口增长的巨大变化,房地产市场供给缺乏灵活性,响应过于滞后。

  • 另一个重要因素是海外需求的变化,尤其是来自中国的投资。这些海外需求变化的时机大体上与国内需求的变化同步,因此起到了强化作用。

  • 随着劳动力市场趋紧,工资增长将进一步增加。这应该会提高家庭收入和支出,并为房价下跌提供一个平衡力量。

  • 压力测试表明,如果房价在3年内下跌35%,虽然严重影响银行盈利,但资本金仍高于最低监管要求水平。因此,房地产市场回调不会引发金融稳定问题。

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