特朗普减税是否提高了美国住房成本?

2019/04/26 08:33
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自2018年初税收改革生效以来,高税收州和低税收州的租售比差异一直在收窄。标准扣除的大幅提高,以及对州和地方税扣除范围的限制,使得列举扣除的做法丧失了吸引力。

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2018年的房地产市场放缓,已经成为了媒体和政策制定者们密切关注的话题,包括对房价增速放缓(外链)和房屋开工下滑(外链)的报道。今天,我们在同事们针对2017年《减税和就业法案》 (TCJA) 是否导致房地产市场放缓的研究(外链)基础上,进一步探讨显露买房和租房之间权衡的价格信号

税收政策的改变

自2018年生效起,TCJA大幅提高了标准扣除 (standard deduction)。对于共同申报的已婚夫妇,标准扣除额增至24,000美元,几乎是前一年12,700美元的两倍。个人及户主的扣减额分别增至12,000美元及18,000美元。对于许多过去采用列举扣除 (itemized deduction) 的纳税人来说,采用标准扣除变得更具吸引力。

对于列举扣除的纳税人,TCJA还限制了州和地方税 (SALT) 以及按揭贷款利息的扣除范围。以前没有上限的SALT扣除,现在被限制在10,000美元,按揭贷款利息的扣除额上限从100万美元下调到了75万美元。这些变化与替代性最低税 (Alternative Minimum Tax) 大幅削减之间的相互作用复杂,给分析该法律的实效造成困难(外链)。

由于扣除范围的限制和标准扣除额的增加,许多报税人将不再采用列举扣除的方式报税。布鲁金斯学会 (Brookings) 税收政策中心估计(外链),标准扣除额的增加,将令列举扣除人 (itemizers) 的数量锐减逾50%,其中许多人会考虑采用标准扣除,或由于SALT和按揭贷款利息的扣除上限重新考虑列举扣除的可行性。

计算租售比

为了理解这些税收变化会如何影响租金和价格之间的关系,我们采用了反映买房机会成本的标准用户成本框架 (standard user cost framework)。从此前文章中(外链)定义的用户成本表达式可以看出,租售比 (P/R) 是衡量用户成本的(反向)指标。

为了检验TCJA是否对数据造成了影响,我们用来自Multiple Listing Service (编者注:MLS, 美国房地产经纪人协会提供的数据服务) 的资产级数据计算租售比;我们是通过CoreLogic获得这些数据的。我们希望通过综合特定年份特定地点出售的每个自住单元的租金水平,估算该房产在当时当地的假定租金,从而得出单位水平的房价租金比。为此,我们首先使用“效用估价回归” (hedonic regression) 来估算库存独栋出租房屋的可观测特征的租赁价值,如房龄、面积、卧室/浴室的数量、是否含车库等。而后我们利用这些估算结果,来预测近期出售的自住单元按照其可观测特征的大致租金回报。我们只对与库存出租房屋相似的自住单元执行此操作,并且对照样本也只包括与自住质量分布有一定相似度的出租单元。其实在房屋质量上,两者可能存在惊人的高度重合:我们能为所有独栋出租房屋找到相似的自住房屋,而90%的自住房屋同样找到相似的出租房屋。

这样一来,我们就可以用估算的租金和房屋的最终售价或牌价来计算租售比。我们方法的优点(与使用平均价格和平均租金计算租售比相比)是,我们可以控制房屋的质量,并审视不同地区和单位之间的详细异质性

我们的数据仅限于CoreLogic MLS数据覆盖的都会区域,因此我们的结果不一定具有全国代表性,因为在给定的时间段内出售的单元组成发生了变化。尽管如此,MLS仍综合了所覆盖区域内所有自住房屋的销售情况,并给我们提供了可观的样本规模,尤其是在得克萨斯州、加利福尼亚州和佛罗里达州。MLS中还涵盖通过房地产中介找到租户的所有新租赁房产。另请注意,MLS数据没有涵盖的房产很可能是通过Craigslist等网站进行私人租赁和销售的。

日渐缩窄的租售比差异

目前有许多因素对住房用户成本构成上行压力,我们预计这些因素会降低租售比,尤其是在纳税人此前倾向于采用列举扣除进行报税的地区。当我们将国税局 (IRS) 记录特定邮编地区中采用列举扣除的纳税人数据输入后,可以全国各个地区按照列举扣除人数比例 (itemization share) 分解为四等份(举例来说,我们可以识别位于列举扣除人数在全国排进前25%的邮编地区的房产)。在分解的过程中我们发现,列举扣除人数偏多地区的房屋租售比中位数,与列举扣除人数偏少区域的数字相比有所下降(从水平上看,这种相对价格的变化,是由于高列举扣除地区的租售比趋于稳定,而低列举扣除地区的租售比持续上升)。下图显示,当我们比较高列举扣除地区和低列举扣除地区 (蓝线,Q4-Q1) 时,租售比差异的缩窄最为明显,而在分布前50% (黄线,Q4-Q3) 中则不是很明显。

税改生效后(虚线右侧)高列举扣除地区的租售比,较低列举扣除地区出现明显下降

探寻这些趋势背后可能的驱动力,也会有有趣的发现。一个可能的解释,是TCJA对州和地方税 (SALT) 扣除范围设置的上限。在第二张图中,我们按照税收制度对各州进行了分类,高税收州被定义为人均缴税总额排名前十的州。然后,我们比较了高税项州和低税项州的租售比。(我们使用缴税总额作为指标,是因为税收政策中心的分析表明,标准扣除额的增加将主要导致住房相关的分项扣除额减少,从而增加住房的用户成本,降低租售比。)我们数据集中的高税收州包括加利福尼亚州、康涅狄格州、马萨诸塞州、明尼苏达州、新泽西州和纽约州。其他高税收州——佛蒙特州、罗德岛州、马里兰州、华盛顿特区、伊利诺斯州和俄勒冈州,并未被涵盖在我们的MLS数据中。

结合第一张图中可以明显看出,高税收、高列举扣除地区的租售比普遍较高,但自2018年4月以来,这种差异一直在缩窄。这些结果支持了这样的结论,即TCJA对州和地方税的相对成本造成的变化,正体现在各州房屋价格上涨的相对速度上。

尽管各地的租售比差异不断缩窄,但考虑到整个房地产行业的放缓,我们预计各地的租售比水平本身并不会出现大幅下降。有趣的是,尽管房屋销售量和房屋开工等活动有所下降,受到广泛关注的二手房价格指标,如CoreLogic和FHFA房价指数,在2018年期间持续攀升。租售比尚未出现大幅下降的事实,可能归因于搜索摩擦(编者注:指信息经济中搜索成本造成的经济阻力)和一部分在用户成本上升时反而好卖的房产(编者注:如批量生产的无基板房slab house)。的确,虽然我们的方法在一定程度上控制了单位质量,但仍然能在数据中看到质量影响住房选择的痕迹。在我们的样本中,租售比最高地区(尤其是加利福尼亚州)房产的租售比和构成比例均在2018年下半年有所下降,反映出明显的异质性。

总体而言,自2018年初税收改革生效以来,高税收州和低税收州的租售比差异一直在收窄。从水平上看,高税收、高列举扣除地区的租售比已停止上升,而全国其它地区的租售比则持续上升。我们将继续监测租售比的这些变化趋势,以便在2019年进一步了解住房市场的动态。

拓展阅读:《圣路易斯联储季刊:中美住房成本和地区间收入不平等


译者:郑瑞华

编者:张一苇

来源:Sonia Gilbukh, Andrew Haughwout, Rebecca Landau, Joseph Tracy, Did Tax Reform Raise the Cost of Owning a Home?, Liberty Street Economics, April 17th 2019

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