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当地寡头垄断增加如何扭曲住房市场

2019/04/28 22:01
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抵押贷款利率也大致下降至2018年1月的水平,新房的持有成本总体下降了10%以上,吸引了许多新的潜在买家进入市场。

Tue Apr 30 2019 10:04:02 GMT+0800 (中国标准时间)

当地寡头垄断增加如何扭曲住房市场

本周早些时候报道了3月新屋销售,一个月(2017年11月)飙升至新的扩张高位。其他一些作家所采取的其他措施:新房的中位数*价格*降至过去两年未见的水平,与其峰值相比下降了-11.8%,也是在2017年11月:

抵押贷款利率也大致下降至2018年1月的水平,新房的持有成本总体下降了10%以上,吸引了许多新的潜在买家进入市场。

一切都很好。但我的反应有点超出了:“神圣的废话!建筑商几乎可以大幅削减价格。 12%仍然可以盈利?!?“

这种定价能力是一个没有竞争力的市场。在一个真正具有竞争力的市场中,我们看到的价格大幅上涨,直到2018年 - 销售水平远低于1995年至2005年间的任何时间 - 都会以较低的价格推出新的供应。事实证明,我不是唯一一个这么认为的人。两位经济学家雅各布·科斯曼和路易斯·金特罗在去年冬天向美国经济协会提交了一篇论文,“更少参与者,少数家庭:集中和新的住房供应动态”,记录了当地寡头垄断扭曲市场的程度。

让我切入追逐。以下是显示其主要观点的两个图表。第一张图中的实线显示了占当地市场中位数所有住宅建筑90%的公司数量(虚线是当地市场的第一和第三四分位数):

自房地产泡沫破裂以来的十年间,这已从6家减少到4家。

第二张图显示了典型住房市场中最大的3家和5家公司所占的产量份额:

自房地产泡沫破灭以来,每一项都增加了约10%。

作者得出结论:

“[与之相比]一个反事实的情况是,住房市场竞争仍然处于整个美国经济衰退前的高水平[,......]市场结果[非常不同]。新住房的年度水平将高出1060亿美元(相当于私人固定投资的3.4%或国内生产总值的0.6%。每年将增建约150,000套住房。住房价格波动将下降超过50%。“

为了让您了解过去十年市场集中度对房屋产生的影响有多大,这里有一个图表显示新房屋与现有房屋的典型定价溢价:

从历史上看,溢价为10%。然而,自泡沫破裂以来,溢价上涨至30%!即使是现在,截至2019年3月,尽管已经有所收盘,但溢价仍为14%:

自2017年底以来房价中位数下降的替代解释是建筑商提供的新房中位数的面积较小。但是,中位数价格和中位数平均值的比较表明,虽然有影响,但地方寡头垄断市场的力量似乎是到2017年新房价格大幅上涨和自那以来大幅下跌的主要驱动因素。

以下是新房的中位数销售价格(蓝色)和新房的中位数平方(红色)的季度图表。每个峰值的标准均为100:

正如你所看到的,在2015年第一季度新房的中位数面积开始下降后,房价在近3年内继续上涨超过15%(!)。

此外,几乎没有证据表明,在2017年第四季度价格达到顶峰后,平方英尺的下降速度加快了,正如同样的数据所显示的那样:

新房中位数的面积在过去四年中保持不变和-3%之间变化,当价格仍在上涨时,以及价格开始下降。出于某种原因,FRED还没有发布中期房屋大小的Q4 2018数据(数据可用的最后一个季度),但即便如此也只有-2.4%。在同一时期(2017年第四季度 - 2018年第四季度),房价中位数下跌了-3.9%。最多的是,平方英尺的下降不超过房价下跌的60%。

另一种解释 - 请注意,我在这里推测,我没有数据 - 是建筑商通过减少批量来增加他们的利润,从而增加他们可以在任何给定的土地上建造的单户住宅的数量。

在上面的第二张图中进一步注意到,房价中位数似乎导致中位数平方英尺约1至2个季度,这表明正是价格的变化推动了平方英尺的变化,而不是推动价格的平方变化。对于这一假设的一个很好的检验是,如果今年第三季度中位面积平均下降超过-3%。

最重要的是,住宅建筑商日益集中,随之而来的当地市场力量在过去十年中扭曲了房地产市场,大大增加了典型新房的成本,同时压低了建造单元的数量。由于新房价格昂贵,这种扭曲也是现有房屋相对于历史规范相对难以承受的一个重要原因,并且通过保持新房和现房价格高于其他情况,也是一个重要原因。租金飙升的原因,与租房收入中位数相比,租金也处于历史高位。 (更新:就此而言,2019年第一季度的租金中位数刚刚报告,同比增长+ 4.4%,同比增长5.5%,继续显示出超过收入增长的压力。)

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