美国经济一大问题:缺房子

2019/06/20 15:54
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尽管美国经济持续扩张,但按历史基准衡量,住宅建设仍处于极低水平,要想摆脱住房短缺将需要多年时间。

美国经济10年来一直在扩张,但住房建设仍在继续。今年4月,单户房屋开工年率低于1990年代末房地产市场繁荣的四分之一以上(图1)。如果不包括大衰退期间的崩溃,当前的单户建筑相对于美国家庭数量的比例为1950年代以来的最低水平。与此形成部分对比的是,2015年年中,多户型公寓建设已从衰退的崩溃中全面复苏。但自那以来,多户住宅建设一直保持平稳,使住宅建设的综合水平低于历史基准。

图1:单户和多户房屋开工

注:灰色条表示美国国家经济研究局(NBER)定义的衰退。

资料来源:美国人口普查局(Haver Analytics)和美国国家经济研究局(NBER)。

强劲的经济增长与疲弱的住宅建设形成对比,表明供应侧因素正在制约后者。过去几年房价和租金的快速上涨强化了这种解释。单户房屋的销售价格以近6%的年率稳步上升,2014年底到2018年初累计增长23%(表2)。之后房价增长已放缓至3%,价格的累计增长和抵押贷款利率上升阻碍了许多潜在买家购买第一套房子或升级。因此,高价格使住房需求量与住房供应量保持一致。但对单户住宅的潜在需求——在每个价格水平上的需求量——仍在增长。

图2:单户住宅价格的增长

来源:Core Logic (Haver Analytics)。

面对强劲的潜在需求,多户住宅建设似乎也受到供应方面因素的制约。例如,以历史基准衡量,目前的公寓空置率非常低(尽管大都市商业区附近的豪华公寓市场已出现一定程度的饱和),这表明公寓供应相对于需求较低。与这一解释相一致的是,自2014年末以来,公寓租金一直在以接近4%的年增长率持续增长(图3)。相比之下,以不包括住房在内的核心消费者价格指数衡量的其他消费价格的增长,一直保持在接近1%的水平。

图3:多户住宅租金的增长

资料来源:美国劳工统计局(Haver Analytics)。

高房价和高租金明显抑制了家庭的形成,尤其是对二三十岁的成年人来说。图4显示,从2001年到2017年,25-39岁的成年人与父母同住的比例稳步上升。这一增长在25-29岁的成年人中尤为明显,从2004年的15%上升到2017年的27%。此外,这个年龄段的很多成年人都和室友住在一起。例如,从2004年到2017年,25-29岁的成年人与非恋人室友生活的比例增加了三分之一。因此,20多岁和30多岁人群的家长率——这个年龄段每100个人中就有一个家长——一直在稳步下降。

图4:与父母同住的成年人

注:灰色条表示nber定义的衰退。

资料来源:人口普查局(Haver Analytics)、美国国家经济研究局(NBER)和作者的计算。

扭转租金上涨和家庭组成下降的趋势可能需要在面临几个障碍的情况下增加住房建设。对于多户型建设,土地利用法规似乎是主要制约因素。在城市地区,建筑商面临着最高密度限制、许可证上限以及冗长的审批程序。而在郊区,最小地块面积和最大建筑面积的要求,以及单户业主的反对,严格限制了多户建设。

对于单户建设来说,主要的限制似乎是在理想的地点缺乏未开发的土地。直到上世纪90年代末,美国家庭还在热切地购买大都市郊区的住房。这一外围地区相对较低的地价,以及与新细分市场建设相关的规模经济,使开发商能够以中等收入家庭负担得起的价格出售房屋,实现盈利。今天,大量的开放土地继续环绕着几乎所有大都市的定居区。但随着地铁的发展,郊区离市中心越来越远,与居住在郊区有关的通勤时间,以及日益严重的交通拥堵,让人们越来越不愿意这样做。在许多大都市地区,郊区化可能已经达到了它的地理极限。将单户住宅建设转移到大城市定居的内陆地区,限制了项目的规模,推高了成本。同样,内陆土地价格上涨以及拆除现有建筑的需要推高了成本。为了收回在室内建造的较高成本,单户开发商专注于建造更大、更豪华的房屋。

考虑到制约住房建设的长期因素,要想摆脱目前的住房短缺状况需要时间。事实上,随着每个大都市区内最好的未开发地段的建设,理想地段可用土地的匮乏可能会加剧。因此,要想摆脱住房短缺,在一定程度上将依赖于将住房建设的天平转向多户住宅。

在解决住房短缺问题上,多户建设比单户建设有几个好处。首先,多户型建设节约土地使用,因此在土地价格相对较高、未开发地块稀缺的地方,可以获得更高的利润。其次,拼车服务的深入普及使得居民更容易放弃私家车,从而减少了停车需求(大型停车场是多户建设的一项主要支出)。第三,许多公司一直在将就业岗位从郊区转移到城市,增加了住在附近的需求。第四,2021年婴儿潮的前沿将达到75岁,这一年龄的成年人将从单户家庭逐渐缩小到多户家庭。预计75岁及以上人口数量将从2021年至2011年增加1200万,这将显著提振多户住宅的需求。由于老年人的需求和品味与年轻人不同,需求的增长很可能需要新的建筑。

婴儿潮时期出生的人缩小至多户家庭以及与年龄相关的死亡率,也将越来越多地腾出现有的独户住宅供重新使用。2017年,75岁及75岁以上的老年人搬出了70万套单户住宅(图5)。预测显示,到2027年,这个数字将加快至每年90万套,到2031年将增至每年100万套。从公寓搬进这些房子的年轻家庭将为新组建的家庭腾出多户住房。

图五:长者搬离的独户住宅

资料来源:美国人口普查局(Haver Analytics)和作者的计算。

要想摆脱住房短缺,还可能需要人口不断从最大、最拥挤的大都市地区转移到中等、人口密度较低的地区。从2000年到2017年,初始人口在50万到300万之间的地铁的平均人口增长速度明显快于初始人口在300万以上的地铁。同样,大中城市的增长与人口密度呈显著负相关。房价和交通拥堵的差异刺激了这种人口转移。从本质上讲,目前许多中等城市的房价和交通拥堵“低估”了这些城市健康的商业环境、高配套设施和适度的税收负担。更普遍地说,随着大都市地区变得非常大,与人口成比例增长相关的成本急剧上升,这使得中型城市比大型城市更容易适应全国人口增长。

无论公共政策如何,建设从单户住宅向多户住宅的转变,以及中型地铁相对于大型地铁的更快增长,都有可能发生。然而,政策可能有助于加快摆脱住房短缺。修订土地使用条例,允许人口更密集地定居,可能特别有益。中等城市地区的政策也有可能增加它们对企业和居民的吸引力。例如,改善交通基础设施,统一许可和执照,支持地铁范围内的便利设施,如继续教育、博物馆、运动队和艺术,可能会加强中等城市地区的吸引力,同时使现有企业和居民广泛受益。

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