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澳大利亚房价达到顶峰的频率是多少?

2019/07/11 16:50
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对照中文英文原文
1989年5月至2019年5月,悉尼房价有44.9%的时间处于历史高点。悉尼目前的房价下行是这段时间以来最严重的,目前房价比峰值低14.9%。

澳大利亚全国房价目前比峰值低8.2%,是过去30年来最大的跌幅。从1989年5月到2019年5月,56.8%的时间里全国房价处于历史高位。首都和其他地区的房价实际上有很大的差异。事实上,在相当长一段时间内,全国房价处于历史最高水平的时间比任何个别地区都要长。

截至2019年5月,八大首府城市综合房价较2017年9月的峰值下降了10.1%。下跌10.1%是自1989年5月以来的最大跌幅。自1989年5月以来,八大首府城市综合房价指数在过去几个月中有51%的时间处于历史高位。

其他地区房价指数的跌幅比首府城市要小,目前比峰值低3.0%。自1989年5月以来的30年里,其他地区房价指数在略大于一半的时间里达到峰值(51.2%)。

1989年5月至2019年5月,悉尼房价有44.9%的时间处于历史高点。悉尼目前的房价下行是这段时间以来最严重的,目前房价比峰值低14.9%。当前悉尼房市处于前所未有的低迷状态,此前的下跌通常较短,而且并不特别严重。

截至2019年5月,新南威尔士州其他地区房价比峰值低4.9%。最近一次房价与峰值相差较大是在2013年1月。从1989年5月开始的30年里,新南威尔士州其他地区房价只有38.2%的时间在历史高点。正如图表所示,新南威尔士州其他地区的房价下跌周期相当规律。

墨尔本房价目前比之前的峰值低11.1%,这是自1980年以来的最低点。虽然自1989年5月以来,墨尔本房价经历了多次涨跌,但总体而言,这些调整幅度都很小,而且恢复得很快,但1989年的经济衰退是个例外,房价直到1997年才回升。在过去的30年里,有44.9%的时间房价处于历史高位。

在过去的30年里,维多利亚州其他地区的房价有47.4%的时间处于历史高位。随着最近几个月房价的下跌,目前的房价比之前的峰值低了1.1%。有趣的是,在过去30年里,维多利亚州其他地区房价比墨尔本更经常处于历史高点。

布里斯班的房价目前比2019年4月的峰值低2.4%。与过去30年经历的其它衰退相比,迄今的房价调整相当温和。在过去30年里,有49.3%的时间里房价处于峰值。

过去30年,昆士兰州其他地区房价只有40.4%的时间处于历史高位。虽然房价很少达到峰值,但这主要是由于1994年至1999年之间的两次调整和自2008年以来一直在进行的房价调整。2012年10月房价从最高点到最低点下跌了12.6%,而房价还没有回到2008年的最高点,到2019年5月,房价仍然比峰值低5.3%。

阿德莱德的房价在最近几个月开始下降,到2019年5月,他们略低于之前的峰值(-0.5%)。在过去的25年里,阿德莱德的房价有53.8%的时间处于历史高点。不过,阿德莱德在过去25年经历了一些经济衰退,但通常都是相当轻微的,恢复时间也不是特别长。

在南澳大利亚州其他地区,房价自2015年4月以来一直低于此前的峰值,目前比峰值低3.0%。在过去的25年里,南澳大利亚州其他地区经历了很多次短暂的房价下跌,只有32.2%的时间处于历史高点。

在过去的30年里,房价在38.5%的时间里达到了顶峰。目前的跌幅是过去30年来最大的,比峰值低19.2%。不过,在这段时间内出现了一些调整,但大部分幅度很小。目前的经济衰退还没有结束的迹象,而且自2014年年中持续到现在。

目前,西澳大利亚州其他地区的房价较2008年1月(十多年前)的峰值下跌了32.5%。到目前为止还没有证据表明这种下降将要停止。由于房价的不断下降,西澳大利亚州其他地区在过去三十年中只有32.1%的时间处于房价的历史高位。

在近年来房价的强劲增长之后,霍巴特房价在过去两个月累计下跌1.3%。在过去的30年里,霍巴特的房价只有37.7%的时间处于历史高位。在这段时间里,出现了许多小的经济衰退,以及两次持续了数年的相当大的衰退,尽管在这些经济衰退期间,房价下跌幅度不到10%。

塔斯马尼亚州其他地区是该国唯一一个房价处于历史高点的区域。在几年前,房价才停止不断下跌。在过去的30年里,有35.7%的时间,房价一直处于历史高点。

达尔文房价上一次达到峰值是在2014年,目前比峰值低29.5%。尽管数据上没有特别长的记录,但现在是达尔文房价有史以来最低的时候。在过去的18年里,只有25.3%的时间处于历史高点。

由于北领地其他地区房产数量太少,所以其房价波动较大,因此在过去18年中,房价只有28.6%的时间处于历史高点。北领地其他地区房价上一次达到峰值是在2010年,目前距离峰值8.1%。

堪培拉的房价在2019年5月下跌0.2%后,目前略低于峰值水平。过去25年,堪培拉的房价有38.2%的时间处于历史高点。在此期间,经济经历了四次重大衰退,其中1994年的经济衰退持续至1999年,2010年的衰退持续至2015年。另外两次衰退相当短暂而剧烈。

这些发现可能有些令人惊讶。从某种意义上说,令人惊讶的是,在各个地区,房地产价格似乎往往还在上涨,而大多数地区的房价往往低于此前的峰值。当经济衰退发生时,它们通常很小,并且房价会很快恢复到以前的峰值。就衰退的幅度和持续时间而言,目前一些地区的衰退是前所未有的。考虑到这一点,房价开始回升后可能需要数年时间才能回到之前的高点。

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