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住房市场的分析框架

2019/07/15 10:04
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单一关注抵押贷款利率或高端住房市场可能导致对整体住房市场的健康和方向的错误结论。

通常认为美国住房市场受联邦货币政策的支配。观察人士指出,房屋购买主要受利率驱动,低利率鼓励购买和刺激房价以及高利率抑制购房和抑制房价。然而,这个简化的框架只占联邦政府一半的角色。

联邦政府有两个用于增加或减少需求的工具。虽然货币工具,即抵押贷款利率的冲击力平等地适用于所有借款人,但第二种,杠杆工具,即信贷便利性,主要适用于入门级买家。重要的是,最近抵押贷款利率的飙升和下降,在2018年8月首次上升至4.5%以上,然后在11月几乎达到5%,然后在今天回落至3.7%,提供了一个自然的实验来证实两个冲击框架的效用。

虽然货币工具普遍受到媒体的广泛关注,但杠杆工具及其对首次购买者的关注往往被忽视,但同样重要。根据AEI的住房中心国家抵押贷款风险指数(NMRI)的记录,该指数追踪自2012年以来3700多万笔贷款的承保标准,首次购房者NMRI自2013年2月起上涨2.8个百分点,而重复买家NMRI持平。与改善住房相比,杠杆工具导致入门级住宅的价格增长更高。

通过检查各种住房指标可以证明两个工具的不同可用性的影响。 AEI住房中心已将市场分为四个基于杠杆的价格等级,这有助于分析(见表)。当抵押贷款利率开始上升时,改善部分(中高价位和相对较低的抵押贷款风险等级)两种工具都不能使用,而入门部分(低价和中低价格,抵押贷款风险水平等级更高)仍然可以使用杠杆工具。

我们首先使用相同的四个基于杠杆的价格等级来检查供需状况。最佳指标是月供应量,它衡量当前销售速度下当前库存水平所需的速度,所有这些都由一个数字表示。当价格稳定时,六个月的供应通常被认为是整个市场的平衡点。当月供应量增加时,价格趋于缓和;当它们下降时,价格趋于加速。

Zillow关于按相同四个价格等级划分的上市和销售的月度数据证实了这些工具的重要性。2019年5月抵押贷款利率上升至4.5%左右时,与一年前相比的月份库存开始上升。这种转向同时适用于所有价格层,同时表明了所有层级货币工具的重要性。然而,上升的速度也与NMRI衡量的杠杆水平有关,表明杠杆工具对于入门级别的重要性。然而,如果没有获得这种杠杆工具的话,上两个价格层的供给增加更快。对于较低的两层,它增加得更慢,继续可以使用杠杆工具(见图表)。这种趋势一直持续到1月份,当时抵押贷款利率已开始从高点回落。随后,几个月的供应量增加不那么快,上面两个价格层面呈现出更大更快的波动。

这些趋势主要源于房价走势。而对于整个市场而言,房价涨幅从2018年4月的5.6%放缓至2019年1月的3.7%,价格层间存在较大差异。低价位的房价在此期间经历了相对较小的下跌,但高价位实际上开始下降,与之前强劲的价格上涨相比发生了翻天覆地的变化,同比增长了4%。最近,由于抵押贷款利率从最近的高点回落,低价房价再次回升,而他们仍处于高位。

这一事件集中体现了今天房地产市场货币政策的难题。虽然较低的利率可能需要保持高端市场的稳定,较低的利率再加上首次购买者持续获得杠杆,只能为低价位的房价上涨加速,而不是市场基本面允许加速他们这样做。

我们已经看到这种现象,因为房价在2012年开始反弹。从那时起,低价格层的价格累计上涨了56%,而在高价格层中仅上涨了17%。对于低层,这些收益远远超过工资收益,而工资收益在同一时期仅累计增长了20%。由于美联储似乎承诺维持利率不变,这种不可持续的趋势只会加速,直到价格最终得到纠正。

单一关注抵押贷款利率或高端住房市场可能导致对整体住房市场的健康和方向的错误结论。

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