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推动货币政策的是房地产,而不是股票,这意味着什么?

2019/07/28 14:49
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在资产类别的世界里,我不认为是股票引起了美联储的注意。在经历了2006-11年的大崩盘之后,你至少可以理解,无论纽交所如何交易,政策制定者为何可能对房地产更加熟悉。也许是十年前的事了,但那是事实

在资产类别的世界里,我不认为是股票引起了美联储的注意。在经历了2006-11年的大崩盘之后,你至少可以理解,无论纽交所如何交易,政策制定者为何可能对房地产更加熟悉。这可能是十年前的事了,但这是全球金融危机中唯一一件让每个经历过这场危机的人都刻骨铭心的事情。

从普通民众到政客,不要搞砸住房。

它也是一种资产类别,似乎正指向FOMC。从历史上看,加息和房地产泡沫破裂一直是紧密联系在一起的。无论对错,大多数人都将其视为因果关系,即使感知并不重要。

最新的数据都表明这里存在一个真正的问题。从转售到建设,房地产已经破灭。它和上一次几乎不一样。尽管在四次量化宽松政策中,有三次购买了大量MBS,但房地产市场从未从中复苏。不是更多的人/更多的新房,而是更少的工作/更少的新房。就业和家庭之间有直接的联系。

美联储于2016年12月恢复“加息”。事情是在2017年11月开始出错的。新屋销售在那个月达到顶峰,这似乎是由于更高的抵押贷款利率。但许多全球美元指标也在那时见顶。

2018年,抵押贷款利率上升到非常高。自2018年11月以来,由于抵押贷款机构追随债券市场,而不是美联储,它们的利率已经回落。在其他数据系列中,这并没有什么不同,例如,美国全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)继续估计,尽管成屋销售在半年前见顶,但成屋销售仍会下降。


唯一一个确实与利率有关的住房数据点是新房销售(见上图)。在2017年11月见顶后大幅下跌,在2018年12月触底反弹。在2019年的头几个月,新房销售出现反弹。

这可能是由于抵押贷款利率下降和房价下跌造成的。更低的利率加上更低的价格意味着更能负担得起的债务支付。

但这又引出了另一个问题。在房地产市场从未复苏的情况下,要想转移库存,必须公开打折,这到底意味着什么?它还表明了时机的重要性,而不是在利率方面。

尽管主流媒体声称,每一份薪资报告都非常强劲,但数据实际上显示,去年最后三分之一的时间里,美国经济出现了明显放缓。去年9月左右,中值房价的平均增长率为零。从那以后一直在下降,以至于目前房价的普遍下跌是大萧条以来最严重的。

如果这种普遍的价格下跌发生在20世纪90年代或2000年代中期,这将被称为一场灾难。


经济增长放缓加上劳动力市场不确定性上升,不管失业率如何,生产者物价下降的方式,非常像2007年。即使鲍威尔和他的同僚抓住每一个机会大谈就业数据,他们也不会太兴奋,因为如果加息和抵押贷款上升是罪魁祸首,那么必然会出现大量一致的巧合。

即使联邦公开市场委员会(FOMC)更有可能采取强劲的经济观点,也有太多东西不容轻易忽视。用央行的话说,风险的天平已经向下行倾斜。尽管仍然乐观地认为这最终并不重要,但你可以清楚地看到,尽管标普500指数高于3000点,但货币政策制定者为何可能宁愿谨慎犯错。

更大的担忧是,这次潜在的房地产泡沫破裂究竟意味着什么,超出了联邦公开市场委员会的职权范围。如果你认为泡沫破裂是抵押贷款利率的问题,那么答案很可能是否定的。

房屋建筑商似乎并不买账。施工中的数据是相当一致的——许可和开工。最新的月度新房销售数据也引发了进一步的质疑。2019年5月的数据要低得多,尽管这可能是噪音,但它也可能与其他地方的估计趋同。

如果不是抵押贷款利率,那么这将是另一个严重的不利因素。不是就住房本身而言,市场也从未复苏这意味着就其本身而言,房地产对边际经济活动的贡献没有那么大,因此不会负贡献太多。

相反,在目前的水平和利率水平上,由宏观因素驱动的房地产泡沫破裂,对美国经济的实际基本面状况意味着什么?首先是就业的消费者群体,他们需要非常严重的降价来购买更少的供应。

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