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加拿大的房屋净值提取和家庭支出

2019/09/26 16:37
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随着房屋价值的上升,屋主发现以房屋价值作抵押借款变得更容易。然后,这些增加的借款部分被用来为家庭支出提供资金。如果这种抵押品效应很强,可能会使经济更容易受到不利事件的影响,比如房价大幅下跌。

介绍

家庭支出与加拿大房价走势密切相关(图1)。2016 - 2017年,当房价大幅上涨时,家庭支出也出现了强劲增长。最近,房价增长和家庭支出增长已降至2011年的水平。

家庭支出和房价受到共同因素的推动,包括货币和宏观审慎政策,以及经济状况。此外,还包括所谓的“抵押品效应”(collateral effect):随着房屋价值的上升,屋主发现以房屋价值作抵押借款变得更容易。然后,这些增加的借款部分被用来为家庭支出提供资金。如果这种抵押品效应很强,可能会使经济更容易受到不利事件的影响,比如房价大幅下跌。具体来说,如果净值提取对正常时期的家庭支出有重要贡献,那么缺乏净值可能会加剧糟糕时期的支出削减。

本文测量了加拿大的房屋净值提取,并跟踪了其随时间的演变,然后评估了它在最近几年对家庭支出的贡献。分析使用了来自TransUnion (TU)的匿名信用局数据,其中包含大约2500万信用活跃消费者的账户级别信息。

2017年顶峰时期,净值提取达到890亿加元

加拿大房主可以通过两种方式从他们的房屋中提取净值:

  • 房屋净值信用额度(HELOC):这是一种以借款人房屋为抵押的信用额度。在加拿大,房主可以通过HELOC获得高达65%的房屋价值。但未偿还抵押贷款余额和HELOC的总和不得超过房屋价值的80%。
  • 抵押贷款再融资:这需要用一个更大的抵押贷款取代现有的抵押贷款——高达房屋价值的80%。虽然TU数据没有明确地记录这种形式的净值提取,但是开发了一种算法来帮助识别它。

2017年,总净值提取达到890亿加元的峰值。其中490亿加元通过HELOC, 400亿加元通过抵押再融资(图2)。在我们的研究期间,HELOC的净值提取往往高于再融资的净值提取,平均约占总净值提取的60%。然而,这两种净值提取方法有着相似的动态,2014年至2017年显著上升,2018年下降。

更多的人使用HELOC,但更多的净值是通过再融资获得的

为了更好地理解净值提取的演变,将总金额分成提取净值的人数和提取净值的金额是有用的。图3显示,这两个因素都影响了总净值的提取,尽管净值提取者的数量变化更为剧烈。

同样明显的是,通过再融资获得的净值比通过HELOC获得的净值要少得多。2017年,约有38万房主通过再融资获得净值,而近200万房主使用HELOC。然而,为抵押贷款再融资的人往往比使用HELOC的人获得更多的净值。例如,2017年通过再融资提取的净值中值为5.4万美元,而通过HELOC提取净值的中值仅为1.2万美元。这是很直观的,因为HELOC提供了按需提取可用房屋净值的灵活性,而通过再融资提取净值是一个特定时间点的决策,通常与抵押贷款的续期时间表挂钩(大多数情况下为五年)。

2015年,艾伯塔省的净值提取增长最快

从上面的图表中,一个有趣的观察结果是,净值提取的增长先于2016年开始的房地产市场强劲。为了进一步理解这一观察结果,我们看了按省划分的净值提取者的数量(图4)。

2015年净值提取者数量的增加,部分原因在于艾伯塔省净值提取活动的增加。这表明,利用房屋净值的能力有助于缓冲艾伯塔省石油价格冲击的影响。此前,艾伯塔省的房主曾受益于房价的长期上涨。

同样明显的是,从2015年开始,大部分地区的净值提取者的数量大幅增加,这表明一个共同因素在起作用。考虑到加拿大央行曾在2015年两次下调隔夜拆借利率目标,利率是一个可能的原因。的确,初步分析表明,在我们的研究期间,净值提取动态与利率和房价的变动都存在关联。

如果没有净值提取,家庭支出本来会大幅下降

TU的数据可以用来量化净值提取,但无法确定这些净值后来是如何使用的。有关房屋净值使用的调查证据,可以为思考净值提取与家庭支出之间的关系提供一个有益的起点。

如表1所示,调查证据显示,四分之一净值提取用于消费,另有四分之一用于房屋翻修。将这些比例应用到我们对提取的总净值的估计中,我们就能了解到提取净值对加拿大家庭支出的重要性。

在将净值提取与家庭总支出数据联系起来时,我们必须首先分离出相关的支出类别。就消费而言,房屋净值最有可能被花在高价项目上。因此,我们注重耐用品和半耐用品的消费,包括购买汽车和家具等物品。在住宅投资方面,我们专注于装修支出。

利用表1中基于调查的比例,结合我们从TU数据中得出的估计,我们发现,在研究期间,净值提取平均占耐用品和半耐用品消费的7%,以及翻新活动的35%。这些计算有助于确定,净值提取对加拿大家庭支出的贡献很大。

然而,在当前背景下,一个更相关的问题不仅是净值提取在总体上有多重要,还包括它可能在多大程度上促进了最近的家庭支出动态。为了帮助回答这个问题,我们估计,如果2013年以后净值提取没有上升,消费水平和改造支出将占主导地位。然后,我们将官方报告的数据的累积增长与这些反事实的度量进行比较。

图5显示,到2017年底,净值提取的增加可能使耐用和半耐用消费品的消费者支出水平增加约2%,使翻新支出水平增加11%。这意味着对国内生产总值(GDP)水平的影响约为0.5%。

相比之下,2018年净值提取的下降,可能会使消费(耐用品和半耐用品)、翻新和GDP水平分别下降0.5%、2.5%和0.1%。

结论

我们的研究结果表明,净值提取在加拿大具有重要的经济意义。特别是,近年来净值提取的增加可能对消费和翻新支出做出了重大贡献。

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