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丧失抵押品赎回权会加剧房价的螺旋式下跌

2019/11/06 16:28
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当住房市场受到冲击、住房需求降低、并导致一些人丧失抵押品赎回权,这些会对房价和住房市场的交易量产生进一步的下行压力。不断下跌的价格、违约和信贷约束之间的动态相互作用,使越来越多的买家离开了市场。买家的稀缺降低了价格,强化了买家市场,并导致价格违约率螺旋式下降。

住房抵押贷款违约将违约家庭排除在住房市场之外,并收紧了对贷款机构的资本约束。这两种效应都压低了房价,并为政策创造了潜在的作用。

从2006年到2013年,抵押贷款机构取消了美国约8%房主的赎回权。丧失抵押品赎回权在房地产市场动态中扮演着复杂的角色,大衰退期间采取的一系列政策旨在降低丧失抵押品赎回权的比例。

在一项关于房价和丧失抵押品赎回权的联动的新研究中,《丧失抵押品赎回权是如何加剧房价下跌的?》,Adam M. Guren和Timothy J. McQuade探讨了止赎如何放大住房需求冲击的影响。

研究人员确定了丧失抵押品赎回权影响需求的三个渠道。首先,抵押贷款违约的购房者的信用记录上有一个止赎标志。这意味着他们被排除在房地产市场之外,因为在这个标志被清除之前,他们无法获得另一份抵押贷款。其次,银行和其他放贷机构面临资本约束,而当贷款违约时,这些约束就会变得更加严格。当放贷机构受到更多限制时,它们就更难发放新的抵押贷款。最后,当陷入困境的贷款借出方以低价出售止赎房产以将其从账簿中清除、收回部分投资,并放松资本限制时,剩下的买家就会变得挑剔起来,要求其他没有陷入困境的卖家也降价。

当住房市场受到冲击——例如就业率下降——住房需求降低,并导致一些人丧失抵押品赎回权所有这三种影响都会对房价和住房市场的交易量产生进一步的下行压力。不断下跌的价格、违约和信贷约束之间的动态相互作用,使越来越多的买家离开了市场。买家的稀缺降低了价格,强化了买家市场,并导致价格违约率螺旋式下降。

为了量化止赎相关因素对住房市场的影响,研究人员构建了一个美国住房市场模型,并使用2006-13年的数据进行校准。他们分析由CoreLogic提供的每月数据,这些数据来自100个最大的以核心为基础的统计领域中的99个。他们发现,在各个城市中,前一次地方房地产繁荣的规模是预测下一次地方房地产泡沫规模的最佳指标。但是,经济繁荣程度更高的城市——在经济衰退中丧失抵押品赎回权的案例也更多——其经济衰退的规模大于比例,该模型将其归因于价格违约螺旋。

研究人员估计,在他们的样本期内,与止赎相关的动态在非止赎房屋价格下降中发挥了关键作用。他们将房价下跌的22%归因于大量潜在购房者被市场拒之门外,因为他们的不良信用记录与过去的止赎标志有关。信贷紧缩对金融机构造成的影响是,贷款机构实行定量配给,这可能是房价下跌的另外23%的原因,在房屋销售下降中占更大的比例,大约40%。“挑剔的买家效应”导致了另外3%的价格下跌。剩下的52%来自房屋估值的持续下跌,这意味着因止赎而出现的严重超调。

研究人员还研究了各种政策干预可能如何减缓止赎率和房价下跌。当住房需求的冲击是暂时的时,这些干预措施会带来最大的好处。这些政策允许借款人有时间及时偿还贷款,从而降低了整体的止赎率。

政府注入相当于银行损失50%的现金或股本的政策,将使止赎率下降19.3%,房价降幅减少23.9%,每户损失2,175美元。若本金减少1万美元,且贷款与价值比率达到115%,违约率将减少16.4%,房价降幅将减少10.5%,每户成本为1,917美元。研究人员得出结论,如果政府购买止赎房屋并在一年后出售,减少止赎和贷款机构的信贷配给,止赎房屋数量将减少40.3%,价格降幅将减少44.8%,每户成本为2,150美元。分析表明,最具成本效益的政策直接解决了市场供求失衡的问题。

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