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苹果25亿美元的住房计划少了什么?

2019/11/07 17:35
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苹果是最新一家为加州住房危机提供资金的科技巨头。但专家表示,住房的最大障碍不是钱,而是政治意愿。

周一,苹果宣布了一项25亿美元的承诺,将为加州的住房计划提供资金。该计划与州政府合作部署,旨在提高加州社区的“可负担性和可用性”,这些社区一直难以满足居民的需求。

加州和商业领袖们对这家科技巨头的慈善之举表示赞赏,此前,谷歌、Facebook和微软在西海岸也采取了类似的举措。但住房专家和倡导者对该公司的自愿投资能在多大程度上改变该州住房建设的根本障碍持谨慎态度。

首先,分区限制和来自社区组织的反对可能会阻止开发商完成大胆的住房扩张计划,即使他们得到了建设用地。

“有钱真的很好,有土地也真的很好,但你必须获得所有的批准,才能让住房成为现实,”经济适用房组织Silicon Valley @Home 的执行主任Leslye Corsiglia说,“除非我们能让社区明白需要更多的住房;我们将需要打一场硬仗。”

苹果的大部分投资将有效地把该公司变成一家住房贷款机构。该公司将向州政府和其他开发商提供10亿美元贷款,用于建造非常低至中等收入的住房。另外10亿美元将与州政府合作,为首次购房者提供抵押贷款融资和首付援助。剩余的5亿美元将用于更多的地方项目,包括将苹果公司在圣何塞已经拥有的土地用于建造经济适用房,建立湾区专项住房基金,以及支持硅谷的无家可归倡议。

加州州长Gavin Newsom称赞了该公司与州政府官员合作制定的计划。Newsom 设定的目标是到2025年建成350万套住房;在最近承诺提供援助的私营企业中,苹果目前提供了最大的住房投资。“这种对经济适用房无与伦比的财务承诺,以及这一举措的核心创新战略,都证明了苹果对解决这一问题是认真的。我希望其他公司也能这样做。”

旧金山住房行动联盟(San Francisco Housing Action Coalition)执行主任Todd David说,向州政府和其他开发商提供10亿美元贷款的计划,可能会在官员们无法迅速动用公共资金购买廉价住房用地的情况下发挥作用。他表示:“当机会出现时,私人资金有能力变得更快、更灵活。”

在iPhone制造商多年来一直没有在它和其他硅谷大型雇主加剧的地区住房压力方面采取行动的情况下,苹果投资的消息终于来了随着苹果、谷歌、Facebook和其他科技巨头变成世界上最富有的公司,他们给旧金山湾区带来的巨额财富并没有得到平均分配。高薪工人为日益紧张的住房供应支付高价,而由于建设成本、分区壁垒和邻避社区(NIMBY-ish)的抵制,新住房的建设速度慢得像蜗牛。在旧金山、奥克兰、圣何塞和一些较小的湾区社区,由于缺乏价格低廉的住房,长期居住的居民被迫离开,无家可归的情况加剧,这种情况在洛杉矶、圣地亚哥和其他受欢迎的沿海城市也出现过。

但苹果被单独挑出来,被认为是造成这一问题的唯一明显因素。该公司位于库比蒂诺(Cupertino)占地175英亩的“太空船”园区,容纳了1.2万名企业员工。园区于2017年开放,没有公共交通线路,也没有额外的员工宿舍。该公司的做法与谷歌形成了鲜明对比。谷歌在该地区的房地产投资组合规模与前者类似,但在圣何塞的新开发项目中加入了住房和无车交通选项。Facebook还计划在即将到来的门洛帕克(Menlo Park)安置3.5万名员工。

而苹果也在效仿硅谷同行的投资计划。今年6月,谷歌做出了10亿美元的承诺,向经济适用房开发商开放部分土地。上个月,Facebook承诺了相同金额,以向老师、警察和其他中产阶级工人提供新的住房,此前,由首席执行官马克·扎克伯格(Mark Zuckerberg)和他的妻子Priscilla Chan今年早些时候创办的慈善基金Chan-Zuckerberg计划成立了一家价值5亿美元的保障性住房基金。

但一些住房专家和倡导者表示,住房的最大障碍不是钱,而是政治意愿。即使有政府的支持,采取正确的政策杠杆将这些资金转化为更多的供应,对苹果来说可能也是一个挑战。

Corisiglia说:“一次性投资是好的,但是我们会在很长一段时间内遇到这个问题。这将需要很多时间。”

Kate Vershov Downing曾任帕洛阿托(Palo Alto)的规划专员,现在是加州租房者法律倡导与教育基金会(California Renters Legal Advocacy and Education Fund)的董事会成员。她说,旧金山湾区的住房问题是“人为稀缺”的结果。

她在一封电子邮件中写道:“我们的住房危机之所以存在,是因为硅谷几乎所有被规划为住房的土地,都被规划为单一家庭住房。”例如,在帕洛阿托,只有3%的住宅用地被划为多户住宅,这是一种高密度的开发,是经济适用房开发商通常追求的目标。

苹果在全州范围内的经济适用房投资,意在剩余土地上启动准备就绪的项目;该公司不愿就是否将推进分区规划规则或向立法者施压以扩大盈余问题上发表评论。

这种挑战在圣何塞表现得很明显,苹果已承诺将其现有价值约3亿美元的土地用于建设新的经济适用房。但圣何塞北部的这块地产业目前被规划为商业项目,该公司最初买下这块地产业时,圣何塞市长Sam Liccardo表示,他预计苹果将在这里设立研发办公室。Liccardo说,改变土地使用规定并获得建设许可将是一个复杂的过程。

“由于与一些周边城市达成了一项法律协议,我们已经有几年没能在圣何塞北部建造任何房屋了,”他说。该市在圣何塞北部建造3.2万套住房的目标落后了,其中20%是负担得起的,Liccardo说, 部分原因是“阻碍发展的繁文缛节”。

去年10月,Facebook宣布了一项住房计划,其中包括一项与苹果类似的承诺:在其总部城市门洛帕克腾出价值逾2.25亿美元的土地,帮助建造1500套经济适用房。但Facebook的地盘已经被划作住宅开发,这可能会简化开发过程。

Liccardo说,虽然他愿意重新规划苹果公司新划出的80英亩土地,以容纳房屋,但他更愿意看到苹果公司在这片土地上同时建造住宅和办公空间。他说:“在非常有限的情况下,我们当然愿意转换。但我认为,我们将从中看到的是,苹果将提出一项建设住房和就业的总体计划。”

当地的倡导者希望这座城市能尽可能多地发展住宅。“如果苹果公司愿意站出来说,让我们使用所有圣约瑟北部的土地——这是用来建设负担得起的和劳动力住房的一个很好的位置 ——这对城市来说可能是一个巨大的机会,”当地经济倡导组织“工作伙伴”(Working Partnerships)的政策主任Jeffrey Buchanan说。

除了扩大供应,苹果的计划还强调通过抵押贷款融资和首付援助来帮助个人购买他们的第一套房。苹果在声明中表示,它将与加州房屋管理局(California 's housing authority)合作,把援助对象锁定在“消失的中产阶级”,即“重要的服务人员、学校员工和退伍军人”,这些人因为价格过高而无法在他们服务的社区居住,他们将是这类项目的最大受益者。

但乔治梅森大学默卡特中心(George Mason‘s Mercatus Center)的城市经济学家Salim Fresth担心,这一基金可能只会加剧一些加剧住房危机的问题——形成一小部分有能力安顿下来的赢家,而把租房者和其他没有得到融资帮助的人抛在后面。他说:“泰坦尼克号上的躺椅需要重新摆放。你是在人为地提振需求,并告诉人们,他们应该把更多的钱花在住房上。”

他也认为,政策变化是增加供应的最关键杠杆。但是,他补充说,如果你打算进行250万美元的私人投资,“那要全靠供应。”

一些批评人士对这种形式的企业慈善的前提提出了质疑,无论这种慈善的规模有多大。在周一的一份声明中,佛蒙特州参议员、民主党总统候选人桑德斯抨击了苹果的承诺,称其是为了从更大的税收问题转移开来。"苹果宣布进入房地产贷款业务是为了分散注意力——事实是它帮助创造了加州的住房危机,而同时,它为纳税人提供了8亿美元的补贴,并保持了离岸利润的2500亿美元,以避免支付数10亿美元的税收。"

去年,苹果利用特朗普总统的税收改革计划,将桑德斯提到的大约2850亿美元的离岸资金汇回国内,因此登上了新闻头条。苹果多年来一直在争取从圣克拉拉县(苹果是圣克拉拉县最大的财产所有者)收回数百万美元的财产税,并强烈反对库比蒂诺市提出的一项资助交通项目的员工“人头税”(head tax),此举也为苹果赢得了关注。与此类似,Facebook在其首席执行官马克·扎克伯格即将就一系列与公司有关的监管和治理问题在国会作证时,也做出了一项重大的住房承诺。去年,亚马逊成功推翻了西雅图的“人头税”,这项税收本应每年为住房措施筹集4700万美元,但亚马逊选择捐赠800万美元来处理无家可归的问题。

硅谷最大的雇主在经济适用房问题上采取的立场,可能会推动地方政府改革生产方式中的一些结构性障碍。Chan-Zuckerberg的投资伴随着“保护和扩大住房”以及加强租户保护的举措;尽管苹果的计划没有一个内置的政策部门,但该公司表示,它计划与加州政府举行治理委员会会议,以使其走上正轨。

但是,单凭一次性投资无法改变分区制和邻避主义给住房带来的结构性障碍。Downing说:“如果一家公司真的想在住房问题上有所作为,他们会把钱花在支持地方和州一级的政治家上,政治家们认为,通往经济可负担性和环境可持续性的途径应该是在现有就业中心附近建造住房。他们也会支持承诺做同样事情的提案和法案。”

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