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住房拥有率达到新的“正常水平”了吗?

2019/11/28 10:24
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利率可能正在企稳,这对租房者和美国梦意味着什么?

圣路易斯联储家庭金融稳定中心表示,大衰退后的住房拥有率显示出稳定的迹象。

但我想知道的是,为什么这么多人在大萧条之后这么长时间还在租房?皮尤研究中心(Pew Research Center)的一项研究显示,美国租房者的比例近年来有所上升,从2006年的31.2%升至2011年的36.6%。 上一次出现这种水平是在上世纪80年代末。

繁荣之前和之后

研究小组指出,美国的住房自有率在2004年达到顶峰,并在2016年之前一直在下降。与此同时,由于许多人失去了住房,租房的美国人比例稳步上升。

在过去两年里,购房人数出现了小幅反弹,但似乎已经趋于平稳。经过进一步观察,市场可能暂时达到平衡。

从2016年底到2018年底,住房拥有率的四季度移动平均值稳步上升。从那以后,它几乎没有什么变化,”研究小组的带头经济学家Bill Emmons说。“加上其他住房市场正在降温的迹象,我不认为住房拥有率在不久的将来会大幅上升。”

下图是美国住房拥有率的四季度移动平均值。据该中心称,我们似乎已经达到了“新常态”。

美国住房拥有率的四季度移动平均值

这个折线图显示了自1965年第一季度开始的住房拥有率的移动平均值,大约为63%。在20世纪90年代中期,这一数字约为64%,然后在1995年前后开始攀升——在2004年达到69%的峰值,并在2005年徘徊在这一水平。在金融危机期间和之后,这一比率开始下降,大约三年前又开始上升。在2019年第三季度,移动平均值为64.5%。采用移动平均线,即取前四个季度的平均值,有助于消除由于季节性和取样可变性而造成的波动。

来源:美国人口普查局和Haver Analytics。

黑人住房拥有率下降幅度更大

进一步分析住房拥有率,研究小组指出,在住房繁荣时期(2001-07年)和经济危机后时期(2010-16年),黑人和西班牙裔家庭的住房拥有率下降幅度大于白人家庭。

Emmons说:“根据种族来衡量房主时,美国黑人的住房拥有率降至50多年来的最低平均水平。”

那么千禧一代和Z一代呢?

除了种族之外,该中心还调查了几代人之间的租房情况。

Emmons在最近的一篇文章中对租房的年轻人进行了调查,指出如今大多数美国家庭的户主都在35岁以下,他们都是租房的人。

他写道:“许多年轻人租房,是因为他们在经济上还没有做好成为房主的准备,或者他们还没有在想买房子的地方安顿下来。”

他继续说道:“近年来,高等教育成本的上升、大衰退对就业市场的影响以及一些地区房价的快速上涨也可能促使更多的年轻人租房。”

不过,Emmons指出,1980年或之后出生的美国人太年轻,无法直接经历房地产泡沫和大衰退最严重的影响。尽管目前40岁以下的家庭中租房的比例相对较高,但他说,我们不应该指望千禧一代和Z一代被迫“永远”租房。

住房负担能力与“美国梦”

住房负担能力似乎是导致人们租房的一个因素。

美联储理事会的Andrew Dumont在2019年9月发表的一篇文章对这个问题做了一些阐述。他研究了被认为“住房成本负担沉重”的美国家庭,他们将收入的30%或更多用于住房成本。

他得出的结论是:

  • 中等收入的租房者的住房成本负担越来越重。
  • 中等收入到较高收入的房主面临的住房负担能力方面的挑战越来越少。
  • 这些趋势可能反映了租房者和房主之间的家庭“分类”,因为潜在的房主和那些在金融危机期间被取消赎回权的房主很可能是自己从房主池中挑选出来的,进入了租房者池。

如果负担能力或其他情况迫使你“永远租房”怎么办?这是否意味着你永远无法弥补拥有住房梦想的差距?

不一定;出租领域的情况正在发生变化。

该中心的团队表示,目前看来,公寓和单户住宅的建设都在逐渐减少。市场上一个有趣的转折是,单户住宅存量转变为出租房的趋势:过去10年,单户住宅出租一直受到租房者和公司的关注,因为它们大量收回了抵押品赎回权。这些价格极具吸引力的住宅瞄准的是那些想要摆脱公寓式生活的中等收入家庭。

这就引出了一个问题:拥有住房仍然是美国人的终极目标吗?如果你喜欢租房子呢?

研究小组认为,总的来说,拥有自己的房子仍然是美国梦。他们说,与沿海地区相比,中西部地区较低的住房成本使购房更容易实现。

他们指出,在地方层面上,有一种观点认为,高住房拥有率会带来更强大的社区。

智慧箴言:想想你的储蓄

尽管如此,研究小组表示,进入或重新进入拥有住房的游戏存在重大障碍。

带头分析师Lowell Ricketts说:“那些已经建立了足够的储备的潜在的第一次借款人,可能会发现这个梦想是可以实现的。相比之下,那些在住房危机中被逐出梦想的家庭,尽管仍在继续追求梦想,但他们可能仍无法实现自己的梦想。”

圣路易斯联储的研究人员警告说,除非经济状况稳定,否则潜在购房者不应将首次购房视为一项投资。

Emmons说:“拥有房产应该被视为财务事件的‘顶点’,而不是第一步。”

他说,家庭应该致力于建立一个多样化的资产负债表,降低消费债务,增加流动储蓄,以便更好地为成功拥有住房做好准备。

房地产市场专家的长期观点

Emmons的研究领域包括房地产市场和家庭资产负债表。他是圣路易斯联储季刊《房地产市场展望》的作者。

当被问及对过去十年住房市场的看法时,Emmons说:“住房自有率先升后降。我们看到许多人丧失了住房赎回权,单户租房的人也大量增加,但是总体情况仍然没有太大的改变。”

此外,Emmons指出,此前的情绪调查显示,超过五分之四的人表示,他们希望在某个时候拥有自己的房子;与此同时,2019年第三季度的人口普查数据显示,美国的住房拥有率略低于65%。

对许多人来说,渴望拥有住房和拥有住房的现实之间的差距似乎仍然很大。

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