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典型澳大利亚家庭购房支出为家庭年收入的6.5倍

2019/12/05 11:52
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典型的澳大利亚家庭为了购买住宅需要花费他们家庭年收入的6.5倍,在悉尼,这个比例是8.2倍。在过去的十年里,澳大利亚大部分地区的住房负担能力都有了提高。与此同时,抵押贷款利率已降至几代人以来的最低水平,从而提高了贷款的可偿还性。

截至2019年6月的10年里,澳大利亚全国住宅价值中值从382,650澳元增至516,710澳元,同比年化增长3.0%。与此同时,家庭收入以每年3.1%的速度增长,从2009年的每年59,020澳元上升到2019年的79,872澳元。同期,平均抵押贷款利率从2009年的5.1%下降到今年6月的4.1%。这些变动的结果是,以住宅价值与家庭收入之比为基础的住房负担能力在整个澳大利亚大体保持不变,而家庭通常将较少的收入用于支付新的抵押贷款。

在全国范围内,过去10年里,住宅价值与家庭收入之比一直在变化,从2012年底的低点6.1,到2018年初的近期高点7.0。2019年6月,这一比例为6.5,与2009年持平。6.5的比例仅仅意味着典型的澳大利亚家庭为了购买典型的住宅而花费他们家庭年收入的6.5倍。

尽管全国读数与10年前相同,但在8个首府城市和7个非首府城市地区中,有5个城市的住宅价值与家庭收入之比出现了改善。最低的比例出现在达尔文,那里的普通家庭购买住宅的支出仅为家庭年收入总额的3.4倍(低于10年前的5.6倍)。

虽然大多数地区的房价相对于收入而言变得更能承受,但一些地区的负担能力却在恶化。悉尼、墨尔本和霍巴特的房价涨幅超过了家庭收入的涨幅,这削弱了人们的购买力。目前,典型的悉尼家庭为购买中值住宅,支出是家庭年收入总额的8.2倍,高于10年前的6.6倍。墨尔本是年收入的7.2倍(高于2009年的6.4倍),霍巴特是年收入的6.5倍(高于2009年的5.9倍)。在郊区,只有新南威尔士州(2009年6.6,2019年7.0)和维多利亚州(2009年4.9,2019年5.6)有所恶化。

抵押贷款的可偿付性也是类似的情况。尽管抵押贷款利率至少已降至上世纪50年代以来的最低水平,但与2009年相比,悉尼、墨尔本和霍巴特的家庭将收入的很大一部分用于支付新的抵押贷款。根据为了偿付贷款价值比为80%的贷款,悉尼家庭每年将43.7%的总收入用于偿还抵押贷款,而十年前这一比例为37.7%。在2008年初抵押贷款利率约为9%的时候,悉尼家庭的偿付率要高得多,为54.2%。墨尔本家庭平均用38.4%的收入来偿付贷款价值比为80%的抵押贷款(2009年为36.2%),霍巴特为34.3%(10年前为33.8%)。在达尔文,这一比例最小,只有17.9%。

虽然与十年前相比,悉尼和墨尔本的住房负担能力有所恶化,但房价的下跌、家庭收入的小幅增长以及较低的抵押贷款利率使这些地区的负担能力和服务能力得到了暂时的改善。自6月以来,住宅价值大幅飙升,而收入增长依然乏力,这意味着通过房价下跌而实现的住房负担能力的改善正在受到侵蚀。

提高住房负担能力的长期战略应包括供求两方面的考虑,以及税收改革。在供应方面,确保基础设施项目、土地出让和城市规划政策与人口增长保持同步非常重要。在需求方面,人口增长推动了住房需求,首次购房者补贴和税收优惠等刺激措施也是如此。刺激就业增长和改善负担得起的地区的基础设施,将支持人口增长转向房价更容易实现的地区。取消印花税还有助于降低购房交易成本,从而提高住房负担能力和住房流动性。

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