大萧条期间,美国“房奴”救济的启示

2020/04/10 11:46
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申请失业金人数大幅增加表明抵押贷款市场的潜在危机,那些暂时失业、但期限未知的借款人可能面临抵押贷款违约。

随着冠状病毒Covid-19公共卫生危机的爆发,第二场经济危机也正在形成。在众多经济问题中,一个令人担忧的问题是家庭的债务负担,那些暂时失业、但期限未知的借款人可能面临抵押贷款违约。

许多失业的抵押贷款借款人可能仍会发现自己的房屋净值为正,这取决于房价的走势。但他们无限期失业的风险无疑将限制他们以房屋净值作抵押的借贷能力。此外,抵押贷款发放机构可能会转而将重点放在大量仍有工作的借款人身上,这些人希望从长期利率下降中获益。

政策制定者已经开始做出回应。3月18日,美国联邦住房金融局(FHFA)宣布,政府资助企业房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)将为受冠状病毒影响的借款人提供为期12个月的贷款宽限(forbearance )。美国住房和城市发展部(HUD)宣布,联邦住房管理局(FHA)担保的贷款将缓还60天(60-day moratorium)。纽约州州长科莫还宣布,纽约州的抵押贷款还款可以推迟90天。这些提案的细节尚未公布,这些细节很重要,因为这些提案将会受到现有合同的限制。无论如何,随着Covid-19危机的展开,以及违约的范围变得更加清晰,这些政策提案肯定会继续演变。

拓展阅读:《停止支付抵押贷款的美国房主正在激增》《联邦机构鼓励抵押贷款服务商与受COVID-19影响而陷入困境的房主合作》

房贷违约的范围取决于许多因素,包括失业的程度和持续时间、房价走势、家庭流动性以及公共卫生危机结束后再就业的速度。至关重要的是,止赎程序一般要在借款人拖欠三到六个月还款后才开始。比如说,如果Covid-19危机的影响在9月前显著缓解,止赎程序可能只会在那时处于早期阶段,而且只适用于那些在危机期间拖欠了全部还款的借款人。然而,在最坏的情况下,如果危机持续一年或更长时间,导致广泛和长期的失业,全国性的抵押贷款危机就更有可能发生。

美国以前经历过全国性的抵押贷款危机,特别是在2007-09年的金融危机和大萧条期间。本文讨论了大萧条时期的抵押贷款宽限措施,并强调了今天的一些教训。

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评论
182******37
2020/04/10 12:55
我们北美最多一级准发展土地持有者,如何合作?
张一苇 回复182******37
2020/04/10 14:31
智堡目前不接商业推广订单