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APRA希望放宽贷款限额

2019/05/21 11:27
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今天早些时候,澳大利亚审慎监管局(APRA)向所有授权存款机构(ADI)发出了一封信,内容涉及有关审慎实践指南APG 223住房抵押贷款的修订咨询。

今天早些时候,澳大利亚审慎监管局(APRA)向所有授权存款机构(ADI)发出了一封信,内容涉及有关审慎实践指南APG 223住房抵押贷款的修订咨询。虽然这对读者来说可能并不是特别重要,但这封信与APRA要求贷方评估借款人偿还抵押贷款利率大于7%的能力的要求有关。

作为背景,2014年12月,APRA向所有ADI写信,提出了一些新的稳健抵押贷款实践指南。 APRA当时指定的措施之一是谨慎的ADI可服务性评估应包含至少比贷款产品率高2%且最低楼层率至少为7%的缓冲区。 APRA进一步指出,审慎的做法将维持2%的缓冲率和7%以上的最低比率。因此,许多贷方对抵押贷款的评估率为7.25%。

从那时起,贷款环境发生了很大变化。我们已经看到为自住业主,投资者和仅有利息的借款人重新引入差别抵押贷款定价。贷款人更加关注负责任的贷款要求,因此他们向借款人询问有关其财务状况的更详细问题,并放弃使用HEM指数。

自2014年底以来抵押贷款的差别定价和利率下降实际上是使超过7%的缓冲不适合当前贷款环境的主要因素,例如自住业主希望获得本息和利息抵押贷款现在舒适借款人的抵押贷款利率低于4%。例如,如果某人获得3.9%的抵押贷款,他们目前正在评估他们以7.25%的利率偿还抵押贷款的能力。当然,抵押贷款是25至30年的承诺。然而,在此期间,利率将会波动,因为它是低通胀和低工资增长的低利率环境。

市场预期利率将进一步下跌,但根据现行政策,较低的利率(和抵押贷款利率)不一定能使新借款人获得抵押贷款。尽管利率较低,但之前无法获得抵押贷款的原因仍然无法获得资格。

APRA现在提议对其贷款准则进行以下修订:

  • 删除可服务性最低费率水平的定量指导,即对特定7%的参考。 APRA仍然期望ADIs确定并定期审查他们自己的最低保证金水平,但ADI将能够根据自己的投资组合,风险偏好和其他情况选择审慎的水平;
  • 将可服务性缓冲区的预期水平从至少2%(大多数ADI目前使用2.25%)提高到2.5%,以保持整体可服务性评估的审慎性;和
  • 取消预期谨慎的ADI将使用缓冲区“舒适地高于”建议的2.5%,以提高审慎指导的清晰度。

APRA详细说明这些提议的变更的原因是:

  • 现在预计低利率环境将持续比原先设想的更长时间。这可能意味着支付的实际费率与最低保险费率之间的差距可能会变得不必要地大;和
  • 与2014年相比,当使用单一标准浮动利率作为所有抵押贷款定价的基础时,ADI已经为抵押贷款产品引入了差别定价。因此,单一楼层利率的优点不太明显,特别是因为它对拥有本金和利息贷款的自住业主最具约束力,对投资者只有利息贷款的约束力最小。

根据这些拟议的变更,如果我们看一下与之前相同的情况,即有人希望以3.9%的利率借款。此借款人之前已经评估了他们以7.25%的利率偿还抵押贷款的能力,现在他们将评估他们以低于6.4%偿还的能力。

鉴于利率环境预期利率将从这里下降并保持较低时间,拟议的APRA变化似乎是明智的。此外,自2014年以来,获得抵押贷款变得更加困难,部分原因在于这种可服务性评估。

在ANZ最近对市场进行的投资更新中,它指出借贷能力下降的驱动因素有三个因素:HEM变化(60%),服务利率下限为7.25%(30%)和收入折扣(10%)。根据澳新银行的声明,这些变化可以缓解服务利率下限的部分紧缩,至少70%的借贷能力减少超出了这些变化。

在结束时,这些变化是受欢迎的,并将帮助一些目前无法获得抵押贷款的借款人获得一个,这不太可能导致住房市场的反弹。

正如澳新银行所显示的那样,由于其他紧缩领域,抵押贷款仍将比过去更加艰难。此外,抵押贷款利率高出2.5%的缓冲区高于2014年12月之前使用的2%缓冲区。

总体而言,住房市场将意味着更多人能够获得抵押贷款。这些拟议的变化以及现在落后的选举的不确定性将有可能为住房市场提供额外的积极因素。此外,这些变化也可能缓解储备银行降低官方利率的一些紧迫性。如果住房可以提供一些额外的经济刺激措施,那么减税可能就不那么必要了。

如果这些变化得以实施,它可能会进一步减缓下降,并可能导致房地产市场早期触底(我们目前预计市场将在2020年中期见底)。尽管有这样的前景,但获得抵押贷款仍然比过去更难以获得抵押贷款,而且我们预计,如果/当市场触底时住房价值的快速再次膨胀是不可能的。

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