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房地产市场又将复苏?

2019/06/10 10:44
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对照中文英文原文
美国房地产市场面临人口逆风,导致住房需求下降。

2018年美国房地产市场疲软,导致投资者对未来经济增长前景的担忧加剧。现在,随着抵押贷款利率在美联储政策转向的推动下被拉低,以及房屋开工在2019年头几个月出现反弹,人们可能忍不住要问:住房市场是否又将复苏?不幸的是,情况并不明朗。

受天气等因素影响,房屋开工数据波动较大,因此在判断住房市场健康状况时并不完全可靠。相比之下,建筑许可数据就不那么敏感了,单户许可信息尤为丰富——在过去12个月里,单户许可活动约占所有许可活动的65%,大约是多户许可活动的三倍。与较乐观的房屋开工数据相比,单户住房许可数据则较为悲观:如下图所示,自去年7月以来,单户住房许可稳步下降,按4月份的初步数据计算,从87.3万户的峰值降至78.2万户。

许可数据的下降趋势可能不会随着抵押贷款利率的下降而有所缓解。随着人口增长大幅放缓,房地产市场面临着强大的人口逆风:2018年美国的出生数量连续第四年出生率触及纪录低点,年轻的美国人延迟组建家庭、少生孩子,外国工人的涌入放缓,H1B签证申请与几年前相比大幅下降。这些因素加在一起导致住房需求下降。

此外,抵押贷款利率目前可能还不是买房的决定性因素。以历史标准衡量,抵押贷款支付占家庭收入的比例非常低。相比之下,房价在家庭收入中所占的比例与长期平均水平相符,这表明首付比例可能是更大的购房障碍。此外,信贷标准仍远高于长期平均水平,这在一定程度上限制了未来潜在的需求增长。因此,抵押贷款利率可能不会成为购房的约束性约束,因此较低的利率也不会起到刺激作用。

总而言之,投资者应以一定程度的谨慎关注房地产市场的任何进一步改善迹象。不过,与此同时,要明智地记住,住房只占美国经济的一小部分。事实上,只要消费者支出保持强劲,经济就能继续扩张,不管建设是否放缓。

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