双语阅读

加州需要建造更多的公寓

2019/07/23 16:24
收藏
对照中文英文原文
加州的公寓建造量长期处于一个较低的水平,这造成了持续的住房短缺问题。

加州一直以来的高住房成本一直被人批评,这已成为陈词滥调。几乎所有人都认为,高房价是一个重大问题——不仅对那些难以支付房租的家庭来说如此,对那些试图吸引和留住工人的公司来说也是如此。同样地,对加州的未来经济也是一个重要问题。但对如何解决这个问题并未达成一致。越来越多的居民和积极人士在解决方案上分成了对立的阵营:扩大租金控制、减少工作岗位或建造更多住房。

新报告坚定地指出应该“建造更多住房”。来自加州泰纳中心住宅用地调查关于加州各地土地法规的新数据,我们研究了城市分区如何阻止新的多户型公寓的开发。加州的高租金城市中,建造的公寓太少,导致了目前的短缺。

加州的公寓市场违背经济学常识

经济学的一个基本原则是,当一种生产要素的价格上涨时,企业将减少生产产品所需的投入。例如,当收银员的工资增加时,超市会安装更多的自动结账机,雇佣更少的收银员。在房地产市场,随着土地价值的增加,开发商将减少每个新住房单元的用地,在较小的地块上建造房屋或在公寓楼中垂直堆叠房屋。如果房地产市场运行良好,我们预计会有更多的新公寓在租金较高的社区建造。但许多富裕的社区仍反对公寓开发,他们往往采取分区和相关政策,旨在限制多户型公寓的开发。

在加州大部分地区,公寓市场的运作方式与经济学家预期的相反:在同一个市区中,租金高的社区建造的新公寓比廉租房社区少(图1)。在六大市区中,只有洛杉矶和里弗赛德在2010年的租金与2013年至2017年新建的公寓数量之间存在符合市场规律的关系。在剩下的四个大都市中——包括旧金山和圣何塞,这两个城市是住房成本爆炸式增长的中心——高租金社区建造的新公寓比那些租金更便宜的周边社区要少。这种模式表明分区或其他制度因素正在限制公寓的发展。

公寓带给人们的困扰

提倡分区改革有利于建造公寓,但困难是地方政府有许多方法来阻止开发。许多社区在大部分土地上禁止建设多户型住宅。加州中部城市规定在至少50%的土地上建造独户住宅,而规定在不到25%的土地上建造公寓楼(图2)。即使在建造公寓楼的土地,地方政府往往限制建筑高度或公寓密度,这在一定程度上限制了经济的发展。

除了规定公寓楼的高度和密度,在加州的大多数司法管辖区内,建造公寓还要根据具体情况来设定特殊程序。具体来说,想要建造公寓的开发商必须在个案基础上获得当地市议会或分区委员会的批准,同时举行公众会议,现有居民可以在会上提出反对意见。这种特殊的审批流程使得新建房屋的时间更长、风险更大,开发商的成本也更高,这意味着完工后的房屋成本更高。

实行分区限制的城市已经成功地实现了目标

居民对建造公寓持反对态度的社区采用限制性的分区制的原因是他们想阻碍发展。事实证明,设置较低密度和建筑高度的城市建造的公寓较少(图3)。我们发现,每英亩土地可建造的公寓数量与最大建筑高度是分区制的两个规定,它们与新的多户住宅许可证数量相关性很大。人口和经济特征相同的前提下,分区限制更大的地方建造的公寓也更少。

打破房地产市场僵局需要更激进的政策和政治勇气

如此多的加州城市不愿意建造新公寓,也不愿意让不同收入阶层都能负担得起房价,最终迫使加州的政策制定者采取行动。2019年,州议员提出了几项雄心勃勃的法案,将推倒地方分区的一些政策——这是朝着正确方向迈出的重要一步。然而,这些法案面临着政治上的反对。

由于对新开发项目的反对根深蒂固,富裕的社区已经非常善于利用可自由定夺的审批程序为自己谋利。法院或州立法机构强制规定所有城市建造更高的公寓,以及每英亩建造更多的单位。但是除非降低开发过程的自由度,否则反对开发的城市很可能会继续在一个又一个项目上阻止建造公寓。

如果加州的政策制定者想要建造更多的公寓,他们应该直接将财政激励与公寓建造数量挂钩,而不仅仅是纸面上的分区修订。加州拥有一些法律和金融工具,可以更积极地加以利用。例如,分散到各地用于交通项目和学校项目的全州资金可以根据新增加的公寓数量而定。虽然目前要求地方政府向加州住房和社区发展部提交住房规划,但未能完成规划的地方政府几乎没有什么惩罚。

在排外社区的居民因抵制发展而面临经济惩罚之前,他们不会改变自己的行为。但是,政府对土地使用方面的监督在政治上不受欢迎,尤其是在富裕社区。加州州长和州立法机构需要更坚定的决心。

为提升阅读体验,智堡对本页面进行了排版优化 查看原文
评论