据哈佛大学住房研究联合中心在其报告《美国出租住房2020》，美国出租住房市场正处于一些重大转变之中。以下是一些变化：

“租房率”(租房占家庭总数的比例)从2004年到2016年大幅上升，直到最近几年才持平。

从2000年到2010年，住房租赁市场的增长主要来自于那些收入相对较低的人。但在过去10年里，租房市场的增长主要来自那些收入相对较高的人。但2019年，收入在7.5万美元以上的家庭的租房率达到了22%，达到了有记录以来的最高水平。即使考虑到整体收入的增长，最富裕家庭的租房率也从2005年的8.0%上升到了2018年的15.1%，翻了一番还多。

租金对许多人来说是一个很大的负担。这份报告关注的是那些“负担沉重”的租房者，他们的房租占收入的30%以上。由于高收入租户数量的强劲增长，有成本负担的租户比例从2011年的50.7%的峰值降至2017年的47.4%，下降幅度更大，随后在2018年小幅上升了0.1个百分点。与此同时，2018年有1090万租房者(四分之一)将收入的一半以上用于购房。另一个重大转变是，中等收入群体中“负担沉重的租房者”(年收入3万至7.5万美元)增多，尤其是在“规模更大、成本更高的大都市地区”。

租金的空置率在下降，尤其是低成本、低质量的租金。

与此同时，租金的上涨速度一直快于通胀。

公寓物业的价值也迅速上升。

一些背景因素也在发生变化。在出租物业市场，过去15-20年间，有两个地区的出租存量在上升：单户住宅和20户以上的多户住宅。这些变化代表着租房市场的一种转变，即从个人房东向租赁的公司所有权转变。例如，在独栋住宅领域，许多机构投资者在2010年前后房价下跌后购买房屋作为出租物业。报告指出：

从2001年到2015年，出租房屋的所有权发生了显著变化，有限责任公司、有限责任合伙公司和房地产投资信托基金等机构业主在出租房屋中的份额不断上升。与此同时，各种规模的出租物业的个人所有权都出现了下降，尤其是拥有5至24套公寓的大楼。事实上，个人拥有的中型公寓物业比例从2001年的近三分之二降至2015年的约五分之二。考虑到这些结构中的单元通常较老，租金也相对较低，机构投资者可能会将它们视为购买和升级的首选对象。因此，所有权的这些变化有助于保持租金的上涨。另一个变化是，许多租房者似乎更乐于成为租房者，而不太可能将租房视为买房之路上的一站。租房者也会在一个地方待更长时间。报告指出:

人们对拥有住房态度的改变可能会导致一些家庭在以后的生活中继续租房。房地美对房主和租房者的最新调查报告显示，对拥有房产没有兴趣的genX租房者(2019年39-54岁)的比例从2017年3月的10%上升到2019年4月的17%。75%的租房者和72%的genX租房者表示，租房最适合他们目前的生活方式。租客在相同的出租单元里住更长的时间。从2008年到2018年，在35岁以下的人群中，居住至少两年的租房者比例从36%增至41%，在35岁至64岁的人群中，这一比例从62%增至68%。同样，全国公寓协会报告称，2018年的人员流动率只有46.8%，是自2000年开始这项调查以来的最低水平。美国的住房拥有率通常在63-65%之间，在2006年左右的房地产繁荣时期上升到这个范围以上，之后下降，然后在过去几年里略有反弹。几年前，美国住房和城市发展部(US Department of Housing and Urban Development)组织了一场正反两方面的研讨会，探讨了人口老龄化、婚姻/父母关系和收入的长期趋势，主题是到2050年美国住房自有率是否会降至50%以下。年轻人和黑人的住房拥有率尤其低。以国际标准衡量，美国20至25年前的住房拥有率约为平均水平，但现在低于平均水平。

对于更广泛的社会问题——对这么多人来说，租金如此之高——经济上的答案很简单。对于那些收入很低的人，帮助他们支付租金。但对整个市场而言，降低价格的方法是增加供应。例如，这是一个有趣的问题，为什么个人房东的数量会下降，以及这种下降在多大程度上是由于额外的行政、监管和分区成本强加在州和地方一级。在我看来，我们可能正处于一种社会转变之中，许多收入水平各异的家庭对住房所有权的重视程度降低了，这反过来意味着公众更加关注住房租赁市场的供求状况。